青岛一块荒了15年的地，最后等来的不是那座超级商业综合体，而是18栋小高层。 壹 商改住的大手笔 来过青岛欢乐滨海城的人，应该对山姆北侧那块被围挡圈起来的大空地不陌生。在十几年前的图纸上，这里规划了百米高楼、大体量商业综合体，项目还有一个相当风光的名字：TOPCITY第一城。 如今，山姆来了。几个月之后，山姆北侧这块躺了十几年的“巨无霸”地块，终于再次出现在规划公示里。近日，青岛市自然资源和规划局发布SF1002043地块控规调整批前公示，位置在瑞江路以西、昌汇路以北、瑞滨路以东、保利香槟国际南区以南，总建面13.06万平（对比一下：9月10日招商拿下的青岛地王、河西地块总建面12.62万平）。 原来的纯商业地块，规划建筑面积17.33万平、容积率2.5、限高100米。现在，调整成6.53公顷商住混合用地+0.4公顷公园绿地，容积率降到2.0，建筑限高54米，商住比3∶7。控规图上出现了18栋14~17层住宅，住宅建面约9.14万平。 原方案17.33万平的商业体量，如今按照商住比3∶7计算，商业建筑面积缩到只有3.92万平，缩水幅度接近八成。 这次控规调整，配套也比原来更具体：保留不小于1500平社区农贸市场，增加不小于350平养老服务站，以及不小于1800平社区服务站，三项公服建筑面积合计不低于3650平。 15年前，想建的是一个商业中心；15年后，却变成了以住宅为主的项目。这块地为什么躺了这么久？现在盘活，对于欢乐滨海城到底意味着什么？ 贰 等了15年，换了剧本 把时间拨回2011年，当时的欢乐滨海城，大量区域还在开发建设阶段，人口密度、消费规模、公共交通，都还撑不起一个大型商业综合体。 这块地，当年的规划野心非常大：占地约6.93公顷，折合超过100亩，容积率2.5，规划建筑面积17.33万平，建筑高度最高100米。即使放在今天看，依然属于“巨无霸”级的商业体量。当年的设想里，包括奥特莱斯名品MALL、公寓、酒店等业态，目标是欢乐滨海城的区域商业中心。 ▲当年规划的第一城效果图 可当时的人口还没有起来，片区公共交通也比较薄弱，商业招商缺乏足够的消费支撑。2018年，项目曾取得建设工程规划许可证和施工许可证，但工程只推进到地基等阶段，就停了下来。之后多年，现场杂草丛生。 ▲2021年第一城售楼处。资料图片 随着周边的保利香槟国际、瑞海景园、绿地阅海府邸等项目的入住，以及后来不断进入的新项目，欢乐滨海城片区的人气终于有了，商业也终于等来了一个真正的大牌——山姆。 今年5月15日，青岛山姆会员商店开业，项目占地54.9亩，地上两层约2万平购物空间，地下两层停车场约1050个车位。开业至今已4个半月，依旧要排长队入场。 ▲青岛山姆排队入场（2026.09.26） 山姆把欢乐滨海城的人气带了起来，可原本那块规划大型商业的土地，却没有继续往商业综合体方向走，而是准备做住宅。 缺的不只是商业 单从住宅产品的形态看，SF1002043地块54米的限高，配合2.0容积率，控规图上对应的是中低高度的小高层，而且这块地的位置非常特殊，南边一路之隔就是山姆。 ▲SF1002043地块紧邻山姆 对于想留在主城区、又不想碰高层住宅的购房者来说，这种14~17层的小高层，确实非常有吸引力。目前欢乐滨海城的大部分新房项目，如青铁云上观海、滨海国际中心九誉等，都是往大面积段的改善端走。所以，这块新地后续如果出现120平左右的主流刚改产品，片区产品结构将更完整。 现在欢乐滨海城，山姆已经来了，问题是山姆的核心业态，属于仓储式会员零售，大包装采购、精选商品、会员消费，购物体验很强，但它和一个能够承载餐饮、亲子、休闲、娱乐、影院、社交的综合商业中心，完全不是同一种消费场景。银行、医疗等高频配套，也没有因为山姆开业而补齐。 ▲青岛山姆 所以，SF1002043地块3.92万平的商业部分，怎么做很关键。如果只是把商业拆成沿街底商，再塞进去农贸市场、便利店、药房和几家餐馆，这种模式对开发商来说，风险压力相对较小，但是片区居民的历史期待可能会落空。这也是为什么，这次规划一出来，周边一些居民声音会非常直接：别再盖住宅了，这里真正缺的是商业。这类情绪并不难理解。 ▲青岛山姆周边，拥堵是常态 另外，交通的压力，也很现实，现在只是山姆客流，以后再叠加18栋住宅，周末高峰会发生什么，已经不难想象。这块地距离环湾大道非常近，噪音不可避免，靠近道路一侧未来住宅的居住感受，很大程度取决于楼栋排布、退界距离、门窗性能以及后期降噪设计。 肆 城市更新大趋势 2026年的青岛，正在明显加大存量未开工地块的盘活力度。青岛市自然资源和规划局，今年7月专门就相关政策开展宣讲，公开提到存量未开工房地产用地可以通过收回、开工、置换、收回后，调整规划条件再出让、合作开发、专项债盘活等路径推进。 ▲S